天宝商场是怎么投资的？
1.首先，明确一点，任何商业项目都是先有规划（或设计概念）再有建筑实体；所以楼主所说的“先有地块，再建商业”是倒过来的。 2.目前市场上比较流行的商业策划和招商运作流程是这样的：首先确定项目定位，然后选址，接下来做商业策划(市场研究、消费者分析等)，同时开始建筑设计（概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计……），在建筑设计的过程中，商业策划继续深入进行——比如通过市场调研进一步确认目标顾客群，通过对顾客的需求分析与生活方式研究进一步确认业态组合与商家品牌，通过竞争对手研究明确自己应该在哪些方面下功夫等等....而在建筑设计完成之后进入施工阶段的同时，商业策划人员开始寻找商家进驻，并进一步落实商户经营条件、租金支付方式和比例、合同期限等商务条件。
3.就天宝商场来说，由于其已经开业多年，并且处于一个较为成熟的生活圈内，所以我们暂时只能了解到其前期的规划与创意。 根据网上的资料，天宝商场的开发商——深圳市天宝投资发展有限公司成立于1997 年8 月5 日，隶属于深圳市贸易工业局，是由原对外经济贸易合作部批准设立的外商投资企业。公司经营范围为房地产开发（在许可证有效期内经营）；兴办实业（具体项目另行申报）；物业管理。
总经理李耀东先生1964年生于广东普宁，大学本科学历、学士学位。1993年到深圳创立自己的公司前，任西安交大深圳科技园总经理。根据网上资料，天宝山购物中心于一九九七年十一月开工建设，二零零0年八月十五日正式开业。
据说当时创意的灵感来源于台湾的BOMBAY CENTER，但是后来又借鉴了香港IFC的风格，将两者结合而成为现在这样的复合型消费中心。 （补充：据称天宝项目的早期设计方案是由著名的美国波特曼事务所设计的，可惜我找不到相关照片或者图纸，所以不能给大家仔细还原当初的设计方案。）