中国房价是泡沫吗？ 1 我国的房价确实存在泡沫，这个泡沫有多大呢，我给大家举个案例： 2015年4月，哈尔滨市政府出了一件臭名昭著的事情，一个叫李洪亮的房产商，非法占领哈尔滨市公安局办公楼，因为李洪亮旗下的房地产项目无法拿到预售证，导致买卖房屋被限制，他因此起诉公安机关，要求撤销处罚决定。
当时舆论一片哗然，都在谴责这种侵占国家财产的行径，可是谁又曾想过，李洪亮只不过是千千万万个陷入“房产泡沫”中的企业主和消费者的一个缩影！ 也许他的公司只是规模较小，无法与大企业相提并论，但“民不畏死，奈何以死惧之”——李洪亮用自己的方式，告诉了我们他对于未来房价信心满满的态度——敢拿公安局撒野，就是因为他相信，只要他的诉求不过分，公安也不会把他怎么着。
结果，大家都看到了，警方并没有为难李洪亮，反而对他进行了行政处罚： 从这件事上我们可以看出，中国的楼市存在巨大的泡沫，否则的话，一个区区的房地产开发公司老板怎么可能如此大胆，连公安局都敢闹。
2 为什么我国楼市有泡沫呢？这是因为我们的住房制度设计的本身就有问题。
目前我们国家的住房制度是： 除了个别城市（比如厦门）外，大部分城市的房子是没有持有成本的——买了之后不管你是否住或者租，你的钱就这么放着，也没人跟你算折旧费； 你买房的时候，不管是按揭还是全款，利息都是按你的本金计算的，所以你看看起来是你交了一定的首付之后，月供其实比你预想的要高很多； 而租金呢，由于房价一直在涨，租金虽然也有上涨，但是相对于房价来说，简直是九牛一毛。
所以，无论是开发商还是购房人，他们看起来是在交易，但实际上他们赚取的钱本不应该这么高，因为他们的利润实际上是来源于银行的房贷，或者说全社会老百姓房贷利息的总和。
而我们每个月还房贷的时候，觉得利息也就那么一点点，实际上，你交给银行的那点利息仅仅够银行的成本，而银行的成本其实就是社会的平均利率水平。 所以，我国的房地产实际利率水平要远高于社会平均水平。 高出的部分是谁拿了？当然是购房者了。 这也就是为什么尽管我们国家一直在调控房价，但是效果总是不明显的根源所在——供需关系没变，炒房客依然存在。
如果有一天，政府能够取消房子的金融属性，降低房贷利率，甚至考虑征收房地产税，我相信房价必然会有下跌空间。
发布于 2024/5/23 0:15:07 在中国，有人认为是泡沫，有人认为不是泡沫。这种判断上的分歧，很大程度上取决于所持标准以及观察角度。比如，从房价收入比或者房价租金比的角度看，中国大城市的房价通常都严重背离了这些指标，是名副其实的严重泡沫。
但站在金融系统运行的角度，由于房价上涨过程中积累的价值从未因为下跌而被毁灭，房子也就成了人们眼里最安全的价值储备手段。既然如此安全，就肯定不是泡沫，这个逻辑在金融体系保持稳定、房价从未大幅下跌的环境下是完全自洽的，是十分可信的。事实上，自上世纪九十年代中期房改以来，中国房价除了在个别年份有小幅回调外，整体是单边上涨的，这是上述认知流行的主要原因。
房价泡沫的形成通常都是在经济运行出现某种问题后，货币政策变得十分宽裕所形成的副产品。比如，美国的次贷危机就是建立在 IT 泡沫破裂后美联储货币宽松基础之上的，日本的房价和股价泡沫也是在经济内生增长动能消失后中央银行大量释放货币所催生的。显然，房价泡沫是货币政策放松过度的“溢出”，也就是说，房价出现泡沫，基本上反映货币政策已经出现了偏差。
那么，如何判断中国房地产市场是否存在泡沫呢？事实上，这个问题和中国整体经济是否存在通胀有直接关系。过去三十余年来，我国房价经历了多轮上涨，但每次上涨都有其独特的驱动因素，因此，每次房市上涨的情势都有很大的差异。（注：以下均为1998-2018之间的分析）
第一轮大涨，从 1998 年下半年开始到 2002 年。这轮上涨是住房市场化改革所推动的，主要表现为价格从无到有，从便宜到相对合理价格的过程。
第二轮大涨，则从 2002 年年底开始至 2005 年，这轮上涨和我国 2001 年加入 WTO 之后经济过热有关，2003 年，我国 CPI 同比涨幅高达 3%，当时的基准利率只有 1.98%，因此，中央银行在 2004 年采取了加息的措施，房市也应声冷却了下来。
第三轮大涨，从 2005 年年中开始，到 2008 年金融危机为止。2004 年加息后房市沉寂了一段时间，2005 年中后期重启涨势，和央行于 2005 年 7月重启汇改有关，2005 年 7 月汇改之前，人民币汇率被严格锁定在 8.27 元附近，2005 年 7 月份汇改之后，汇率开始呈现缓慢升值的趋势，这导致我国出现新一轮的外需扩张和内需过热，也引来了央行再一次的加息，这轮加息是从 2006 年底开始，持续到 2007 年底的升息周期。
第四轮大涨，是在 2009 年至 2010 年。美国次贷危机爆发后，2008 年下半年，我国外需急剧萎缩，经济增速下滑，当年 9 月份我国 CPI 开始转负，当年年底 CPI 突破 1，因此，中央银行从 2008 年下半年开始大幅放松货币政策，2008 年9 月至 2009 年 1 年多时间里，我国基准利率从 7.47% 下降至 4.14%，存款准备金率从 17.5% 直降至 15.5%，这导致 2009 年出现了天量信贷和社融，经济很快从衰退中走出来，房地产市场也迎来大涨。2010 年，央行开始加息和上调存款准备金率，房市由此再次降温。
第五轮大涨，从 2015 年底至 2016 年。2014 年底（准确说是 2014 年 11月）中央银行开始了新一轮的降息和降准，在 2015 年 5 月股市大跌后货币政策继续趋松，在 2015 年 8 月央行意外引导人民币大幅贬值引发了资本外流，导致银行间市场流动性紧张，而央行为了保证去杠杆的秩序，也没有通过公开市场操作大规模净投放流动性，再加上 2015 年是地方政府债大规模供给的年份（2015 年地方债发行总量高达 3.8 万亿），因此，
发布于 2025/1/6 16:51:26 
