上海商住项目会好吗？
1.先回应下这个问题，个人认为从长期来看（5年以上）公寓这种产品在上海这个城市会消失掉，因为上海本身就是一个住宅稀缺的城市；
2.再来分析为什么公寓产品会火，或者说为什么之前那么多人炒公寓。 首先，从需求端看，因为限购政策，外地人购买新房需要满五年社保，对于投资客来说时间成本太高，而商业用地的土地供给相对有限，所以之前的投资客将目光转向了商住房产品。 其次，从供给端看，商办的供地相对于普通住宅来说相对容易，因为不限地价，所以对于开发商来说是稳赚不赔的买卖，自然一拥而上。 再有就是金融属性，商办可分割，可抵押，对于投资者来说可操作空间很大，钱好贷，利率也低。 最后，说说政策，其实国家一直在调控商业办公，但力度始终不够，这次上海新政对于商务办公的限制可以说很少，仅仅限制面积这一点对于市场根本没有任何影响。
3.再说回这个话题，我觉得要从两个层面看，一个是宏观层面的房价控制，另一个是微观层面的企业经营。 从房价控制的层面来讲，上海目前住宅的价格依然处于高位，所以政府肯定还不会放松对商业办公的管控，之前那种散养的状态肯定不会再有了。 从企业经营层面讲，目前上海市场上大部分的商业办差的楼盘都存在较大的财务风险，融资难融资贵问题一直存在，企业运作本来就存在较大困难，再加上今年融资渠道的收紧，很多小开发商已经出现了资金链断裂的情况。 所以归根结底，这类房子有没有市场取决于监管部门的态度，在目前高压的态势下我估计还是会以稳为主，毕竟上海作为一线城市，无论是民生还是经济都需要房地产这个发动机继续运转。 但如果哪天政策放松，或者像深圳一样把深汕合作区都划归成工业用地，也许这类房源还有得一拼。
首先从政策角度来分析，今年两会期间，住建部部长陈政高先生明确表示，商住房要清理整顿。那么，什么是商住房？商住房是指在住宅小区内既建有用于居住的住宅，又建有用于商业经营项目的商品房。一般商住房是用于住宅和经营项目的，而目前市场上出现的一种既标明可办公又能居住的商住房，是一种违背国家法律而混淆商品房性质的违法产物。商住两用房在国外叫做效率住宅（EFFICIENCY），只是将生活和工作场所集中于一处，并不能改变它的使用性质。
其次，目前市场上绝大多数商住两用“LOFT”公寓（比如：徐汇万科城市花园、新黄浦中央广场、大宁城、静安城市混合综合体、长寿城等）多以商用大产证办理，在办理分证时只能将用途注明为商铺，而不能注明住宅。因此，商住两用房在使用上存在许多尴尬和限制：商住两用的LOFT户型、公寓，因为是大产证、商铺性质的住宅，所以，入住者在水电使用上只能按照商用电价缴纳。以一个入住商住两用房家庭日均使用10度电为例，每月要比普通住宅多花90元，每年多支出千元以上；根据国家规定，商用电价是按照居民生活电价的3-6倍收费。除了电价，商住两用房的水费也按照商业用水标准缴费，比普通民用水贵2倍。商住两用“LOFT”公寓因为属于商用大产证，因此在出售时也要缴纳相应的营业税和个人所得税，成本更高。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权出让、房屋买卖，按照成交价格计税，成交价格为房屋或土地及其他所附属设施的出售总价，按3%的比例缴纳。
因此，从政策上来说，商住两用房是不被国家鼓励的。
其次，从土地资源的稀缺方面来说：目前，住宅用地的供应日益萎缩，一些开发商看好了商办公寓的巨大潜力。商住两用的商办公寓是根据写字楼的商办用地（70年）和住宅用地（50年）混合而成，其产权一般为45年-55年。土地稀缺，商住两用项目越来越多。
再次，从市场需求方面来说，随着高校扩招、外来人口增加，毕业生在就业初期缺乏足够的经济实力去购买一整套的公寓，而商住两用“LOFT”公寓，既可以住宅又能办公，可以满足他们生活和工作上的需要；又，目前一些小型的公司和工作室，因为预算不足，既可以做办公室也能做住宅的商住两用“LOFT”公寓，更成为了他们办公和起居的选择。
综上所述，虽然商住两用房存在很多不规范的地方，比如，违规分割、超高房价、水电气按照商业规定收取、使用上受限制等，尽管商住两用房是被不被国家鼓励的产物，但是，商住两用房仍然会发展下去。当然，也有一大批商住两用房因为远离市区，不能满足人们工作生活上的需要，而被束之高阁。商住两用房会继续发展下去，在市中心或近郊区的商住两用房会被人们接受和利用，而远郊的商住两用房则缺乏发展的活力。
