开发企业如何处库存？
谢邀，最近正好给某头部房企做了一单项目运营评估，简单谈一下。 一般情况下，房企的存货（也就是题主说的“待售房源”）分为两个部分，一部分是已竣工但尚未出售的，称之为 “库存现房”；另一个就是正在建设中的期房，称之为“库存期房”。这两个部分的库存商品房，其成本构成和产生的收益是不同的。
对于已经建成并达到了交付条件但尚未售出的一手房存货来说，开发商的成本主要在于土地成本、建筑安装成本和税费等，产生的利润也体现在这些成本的分摊上。当然，有些地块因政策原因导致成本增加或收入减少的情况也是存在的，不过这种情况在整体库存数额中占比很小。 对于未完工的期房而言，除了和上述内容一样的成本需要考虑以外，还需要将未来的营销费用和资金成本进行分摊，同时考虑到楼盘的楼栋情况不同、位置差异带来的市场价值差异等问题，需要更细致地评估每栋房屋的未来销售收益，进而为财务状况的预测提供依据。
那通过什么方法来估算这些项目未来的销售收入呢？通常来说有如下几种途径—— 通过以上方法，估计出未来可售面积后，结合当前的市场价格，就可以估算出来该项目的销售额了。至于税费、利息等成本，可以在计算出销售收益后再行调整。而财务费用一般来说可以参照银行贷款利率来计算，如果融资成本较高的话，可以适当调高。 当然，上述各种方法和参数还需要根据具体情况加以确定，不能一概而论。比如对于期房项目，由于开发周期一般都要1年以上，期间市场形势可能发生较大变化，因此需要更加谨慎地对未来经营情况进行预估。