什么是物业投资？
简单点说吧，买商场、写字楼之类的是商业不动产投资，买别墅、公寓之类的住宅产品是商品住宅投资（当然这里说的很粗略，但大概意思是这么个意思）； 那么现在的问题就是，如何评价这些产品的回报率以及投资风险，从而判断哪一个更“合算”一些！ 这就需要了解一个概念——资本化率。
首先明确一点，任何一笔交易都有两个价格，一个是成交价格，另一个就是评估价格。所谓评估价格，就是用当前的市场交易情况结合市场表现，对资产未来收益的预测来估算的这笔资产的价值。 我们用资本化率这个指标来衡量资产价值的变化，它表示的是一定期间内通过出售或抵押资产所得到的资金额，与投入该资产的货币总额之比，通常用百分比来计算。 用公式来表达即： 资本化率=1年总收入/1总支出=月总收入/月总支出 以商场、写字楼等商业不动产为例，其收入一般包括租金和买卖差价，成本主要包括维护费用和融资成本。我们假设市场处于均衡状态，每年收入和支出正好相等，则资本化率等于1。也就是说，这时用同样的金额买入或者卖出这些商业不动产能够收回全部的资金。 如果考虑融资成本的变动，一般情况下，利率越高，投资者的收益（税前利润）也会相应增加，但是要扣除贷款利息支出，所以税后利润反而减少，这意味着投资这些资产的风险相应会增加。而风险则是利润不确定性程度的量度。当利率上升时，商业不动产的投资收益率会下降，风险也会相应的提高。 当贷款利率为5%，资本化率为1.0387（即46.92%），此时投资者仍然可以接受这笔投资，因为预期利润大于预期成本；但是如果贷款利率上升到6%，同样资本化率为1.0387，此时投资者就不再愿意进行这笔投资了，因为预期利润小于预期成本。 所以我们可以得出这样一条经验法则： 经验法则：当贷款利息低于资本化率时，这项资产值得投资；反之，则不值得。