北京公寓有风险吗？
最近看了不少有关公寓的问答，不少人都持负面态度，但我觉得凡事都是要分开看的。 公寓这个东西啊，说白了就是小户型的房子，其投资属性肯定是比住宅更强的，因为容积率高，开发商不可能在有限的空间里投入过多的人力和成本去搞绿化和配套（虽然公寓的生活环境和住宅是不能比的）；同时，因为是小户型，所以在设计上也就有很多创意空间，适合年轻人居住。
不过这些都不是公寓的优点，公寓的优点其实只有一个：价格便宜。 为什么这么说呢？我们来看公寓的价格组成：土地价格、建房成本、运营成本和税费。 首先来说土地价格，北京的土地性质分为出让、划拨以及租赁，其中租赁用地占到了总量的25%左右，而租赁土地的用途主要就是用来建公寓的。
国家建设租赁房的目的就是为了解决新市民和年轻人的住房问题，所以土地成本上相对就会比较低，按照现在的政策，建成后的租金也受限制，不能高于同类地段商品房的10%-30%。其次，由于是商业项目，因此还需要缴纳1.4%的商业税，如果是办公楼还额外有7.6%的增值税，这些都是项目的额外支出。 最后，我们再来看看购房人需要缴纳的税费都有哪些：契税、印花税、城建费、教育附加费等，总体算下来，商办的税率要比普通住宅高出不少。 所以你看，综合下来公寓的成本构成里面，地价占据了很大的比例，而地价本身是由市场决定的。当市场火热的时候，土地价格自然水涨船高，而作为持有物业的人来说，其面临的市场风险是非常大的。 不过现在来看，这种风险已经被控制住了。
为什么呢？因为在“房住不炒”的政策下，各地都出台限购限贷的政策，从而抑制了投资客的炒房行为，同时，一些城市还有户籍限制等政策，这也就使得公寓的需求大幅度下降，不少项目都开始滞销。 而目前多数公寓的项目都是集中在城市核心区，以一线城市为例，这些城市的住宅用地更是十分稀缺，未来很可能出现的情况就是：地越来越少，越来越贵。