投资回报怎么测算？
我分享下如何对房产进行估值和回报计算。 首先，我们要明确一个概念，房产的价值是由其目前的市场价值决定的（当前交易价格），而不是账面价值（买入价格）。虽然账面价值是很重要的一个指标，它反映了业主的成本。但是，市场价值才是房产真正值钱的原因。毕竟，你不可能以低于市场价值的价格卖出你的房子——除非你急于出手且不介意折价处理。
我们评估一笔房地产投资的赚钱与否，要看它的市场价值的变化情况。如果市场价值上升，且高于我们的购买价格，就是赚钱了；反之则亏钱。 所以我们需要知道房产当前的市场价值是怎么样的。这个很简单，只要参考当前市场的交易价格即可。比如，在北京买一套50平米的小户型，目前的交易价格平均在4万元/平米左右。那么这套房子的市场价值就是200万元人民币。
确定了当前房产的市场价值之后，我们再来看之前的决策。之前是否正确，取决于两点：第一，是否为优质资产——也就是是否有充足的流动性、安全性和收益性。第二，是否买得足够便宜——也就是是否有足够的折让空间，我们称之为“溢价”。
通常来说，人们总是希望买到折扣很大的商品，这样就能以较低成本获得较高的回报。但实际情况可能刚好相反，尤其是房地产市场。因为，一方面房产是一种特殊的资产，其具有重要的金融属性；另一方面，投资者在购买房产的时候往往要承受较大的风险。我们在买房产的时候，不能单纯地只考虑价格，还需要综合考虑其他因素。这些因素包括：
1.位置 —— 好的地理位置意味着好的交通和生活便利。
2.品质 —— 高品质的住房往往能够提供给您更好的居住体验，更值得长期持有。
3.规模 —— 太大的房子容易空着，太小的房子会不够用。
4.管理 —— 好物业的管理非常重要，这直接影响到房产的保值效果。
5.环境 —— 一个好的社区环境也很重要，空气清新，远离噪音污染的地方会更受青睐。
6.周期 —— 我们买房需要考虑到自己的资金使用周期，如果是短期不用的资金，就不能买期房，而应该选择购买现房或者二手房；如果资金宽裕，则可以考虑长期持有的房产。
总之，我们在投资房地产的时候，需要保持理性，不能一味追求低价。否则，可能会得不偿失！