美国房价下跌是多少年？
我看了很多回答，似乎没有人确切知道这个问题答案到底是什么。我花了一点时间仔细查阅了历史上的FHFA房价数据，试图找到这个问题的答案，结果出乎我的意料。 我发现过去30多年里，美国的房价在1997年和2006年两次明显下跌，但每次下跌的幅度都不是很大，而且两次下跌之间间隔的时间也不长。 第一次是1997年开始的楼市泡沫破灭，房价从峰值迅速下滑，到2006年才触底反弹；第二次就是2006年至2011年的第四次房地产泡沫，这次泡沫比上一次泡沫要严重得多（因为次贷危机），直到今天也没能完全复苏。 所以题主提到的“大跌”很可能就是指这两次下跌。 我先整理了这两个周期里面FHFA房价指数的变化情况。 FHFA的全称是美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)。它的住宅价格指数包含了别墅和公寓，比较接近CPS下的房价定义。 如图所示，每次房价暴跌之前，房地产市场都很繁荣，房价不断创出历史新高，而每一次暴跌都是政策监管无力导致的。
第一次暴跌发生在1997年到2006年间，GDP平均增长1.8%，房价却下降了7.5%。看起来似乎GDP并没有带动房价显著上升，所以如果以GDP购买力平减法计算出来的房价指数会更低一些。 但需要说明的是，在这期间住房市场出现了前所未有的变化——次级房贷市场（subprime）的份额大幅增加。
传统的住房贷款中，放贷机构非常谨慎地评估借款人的信用风险，把贷款违约的可能性降到最低。而在次级市场上，贷款机构更愿意给予低收入者和信用记录不太好的人较低利率的贷款，因为这些群体的风险评估难度更高。
但是，次级的贷款往往最终由联邦政府买单。1997年到2006年期间，GDP年均增长率虽然为1.8%，但美联储为了刺激经济，将基准利率一直维持在低位（如图二所示），每年只有2%左右的增长率。同时，联邦政府的财政支出高达GDP的25%，其中相当大的一部分被用于补贴住房（包括按揭贷款和房屋保有费用）。
没有政府补贴，次级市场的贷款成本要高得多。即使在GDP增长的年份，没有政府补贴的次级市场贷款同样很难实现。可以这样说，如果没有政府的频繁干预，美国的房价在1997年后会大幅攀升至原来的两倍甚至以上，而不是下降7.5%。 而第二次下跌就是从2006年至2011年。这期间的GDP平均增长率不到2%，但房价却骤降18%。这次下跌虽然速度较快，但其实质依然是由次级按揭贷款市场的违约率上升引起的。 由于前期的房地产泡沫，大多数美国家庭都背负着沉重的房产抵押负债。当房价下跌、家庭资产负债表恶化时，他们最初的还款能力就会降低。为了继续偿还债务，他们只能增加其他资产如汽车等的价值，或者出售资产或失业以减少偿债额，由此陷入更多的债务漩涡之中。 这一次，美联储仍然选择了保持基准利率在较低的水平，试图通过货币政策的干预来刺激经济增长。 但是这一次，财政部不想再像以前一样直接向住房市场投放流动性了，而是想把水倒在商业银行的头上，让商行再把水灌给房地产贷款。于是，央行和财政部通过QE和减税计划，间接向住房市场注入大量的流动性。
虽然商业银行的资金确实增加了对房地产的信贷投放，但是企业和个人信用风险的增加导致借贷成本上升，进而通过财务杠杆效应传递到整个经济体内。 这就是最近十几年美国房价持续低迷的主要原因。