上海商住项目为什么？
1、供应量大，竞争压力大 2014年之前，上海市内五环以内是禁止商办地产开发的，因此过去大量的商用物业供给都集中在五环路以外。在2013-2015年间，由于城市更新的需要以及前文提到的“退二进三”的置换需求，大量工业用地被改造成商业办公用地，进而导致了商办项目的集中上市。 在2014年到2016年期间，上海共出让了约90宗含住宅用途的土地，平均溢价率约为7.6%；同时期，上海共出让了约86宗含办公楼用途的土地，平均每宗地块溢价率为18%左右。相较于住宅地块而言，办公地块的溢价率明显偏高且供求关系相对更为紧张。 由于2015年和2016年土地市场整体趋于稳定，因此在这两年所出让的涉宅地块大部分都能够保持合理的价格水平（相对于周边二手房价格），并且能够较快售罄或完成转手出售的过程。但是2014年及之前的土地出让数量较少且价格水平较高，因此在过去的几年里，这些项目大多处于持续销售的状态，市场供应量比较大。加上新开工的项目，未来几年的供应量仍然是比较大的。
2、产品竞争力不足，投资客离场 随着互联网+时代的到来，越来越多的企业面临着被淘汰或者转型的危机，因此对于办公室的需求更多的是向多元化、个性化发展。而传统的商办类项目通常是以小户型为主，空间分割较为严重，难以适应企业的多种需求。在2014年以后入市的很多商办项目交通不便、配套差强人意，也受到了投资者的普遍质疑。
根据第一太平戴维斯的报告显示，2015年下半年开始，外资投资机构已经逐步减少对华东区域包括上海的写字楼投资。2016年上半年，虽然内外资机构在华东地区（除浙江省）的写字楼购租交易额均有所增长，但外资机构的成交额远不及2014年和2015年全年水平，内资亦未出现大幅上升的情况。 从2014年开始，上海市政府相继制定了一系列的政策限制投机炒房行为，如满5不再免增值税、限购等措施。尽管政策主要针对的是住宅项目，但对于商办项目同样适用。2016年中国人民银行和银监会联合发布了《关于进一步加强金融监管促进信贷结构优化的通知》，要求严格控制“影子银行”业务规模，严禁各类名目的变相融资，此轮房地产金融调控政策再次收紧。