贷款利率4成高吗？
最近很多客户在咨询房贷利率是“基准利率上浮40%”还是“基准利率上浮50%”的问题，今天跟大家聊聊这个事儿。 先放结论，对于房贷用户来说，“基准利率上浮40%”和“基准利率上浮50%”并没有本质的区别。
之前我写过一篇关于利率的文章《为什么你的房贷利息比别人的高？》，里面提到过基准利率这个问题—— 中国银行的贷款基准利率目前是年利率4.9%，但是央行提供的这个基准利率只是一个参考，各个贷款机构在做贷款决策时，会参考央妈的基准利率，但不会完全按照基准利率来定自己的贷款利率。 也就是说，中国人民银行提供的基础利率（简称LPR），金融机构会根据自身风险承受能力、客户信用情况以及市场供需情况等，在LPR基础上增加一定的基点（1BP=0.01%）。加点数值越大，房贷利率越高；反之，房贷利率则越低。
目前LPR有1年期和5年期以上两个品种，其中1年期LPR报价于2019年11月20日下调至4.15%，5年以上期限LPR报价未调整，仍为4.85%。 关于LPR介绍就到这里，回到问题本身，贷款利率4成是高是低呢？ 先看人民银行给出的LPR表 以商业住房按揭贷款为例，1年期LPR利率是4.15%，5年期以上LPR利率是4.85%，那么，4倍LPR利率也就是1年期LPR利率的4倍，即1年期LPR利率的4倍等于17.6%。
而大多数银行现在执行的是基准利率上浮40% 的房贷政策，换算成LPR利率就是4.9%*（1+40%）=6.96%，接近1年期的LPR利率4.15%的3倍，高于4倍LPR利率了。 所以如果按这个逻辑推算的话，基准利率上浮40%的确比较高了！ 但是请注意，这里我们是按照1年期LPR利率来计算的，而大部分银行的房贷合同中约定的LPR利率转换条款是切换到央行公布的5年以上期限LPR利率。
因为1年期的LPR利率不适合用来作为房贷定价参考，因为1年期LPR利率更适用于短期融资，比如企业借款或者消费贷等等，这些借贷行为发生的频率更高一些，所以价格相对也更敏感，更适合作为浮动利率的参考基准。 而房地产市场的调控政策往往是五年一个周期，楼市调控稳字当头，5年以上期限LPR利率更能体现货币政策导向，也更适合作为房贷定价的参考基础。
当然，从历史数据上看，1年期的LPR利率和5年以上期限的LPR利率基本差不多，如果切换过去，理论上说两者利率应该差不多，基准利率上浮40%也没多大问题。 但现实情况是1年期的LPR利率经常处于低位，而5年以上的期限LPR利率却一直在上升，导致银行之间对于利率的上浮比例存在较大的差异。
如果是这种情况，对于房贷用户来说是相当吃亏的，因为按基准利率上浮40%计算，实际执行的房贷利率水平要高于同档次LPR利率约20个基点。