北京出租房屋如何交税?

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根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施条例、《中华人民共和国房产税暂行条例》以及财政部和国家税务总局有关房产税的规定,城市房地产税的纳税人是产权所有人;个人出租房屋的,纳税人为房屋出租人。 那么,哪些房屋应当依法缴纳城市房地产税呢? 根据《征管法》第十五条第一款第一项“纳税人从事生产、经营的纳税人领取工商营业执照的,应当自领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记,税务机关发放税务登记证及其副本”之规定,企业办理完工商注册登记后30日内必须办理税务登记并领取税务登记证件,否则属于违法。 同时,根据《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国城市房地产税暂行条例〉若干具体问题的规定》第一条第一款第二项规定,“纳税人将自有住宅依照城镇住房管理规定,通过租赁方式提供给他人使用的,应由承租人缴纳房产税;但出租人(纳税人)应协助承租人办理登记注册手续,提供购房合同、发票等合法证件。”企业将其自有房屋用于对外出租的,由承租人负担房产税;出租方应提供产权证明、租赁合同等资料配合承租方办理涉税事宜。

当然,作为自然人,如果将自有房产用于出租并办理了租赁合同备案的,则应按租金收入的5%缴纳营业税,并随之附征2%的城市维护建设税和教育费附加;如果没有办理租赁合同备案的,则按租金收入的10%缴纳营业税,同样要随征2%的城市维护建设税和教育费附件。 另外,根据《关于个人租房取得收入有关营业税问题的通知》第二条的规定,对个人转租房屋取得的收入,应确认为应税行为,并按“财产租赁”所得项目计算缴纳个税。

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目前北京出租房屋的税收政策有简易征收与核定征收两种方式:

个体工商户、个人独资企业、合伙企业等租户,可选择简易征收计税方法,即租金收入减去房屋租赁过程中缴纳的税费、已出租房屋的实际发生的修缮费用(最高不超过租金收入的8%)和出租住房的按税法规定可免征的租金收入后的余额5%征收。按照这一计税方法,如果个人月收入为2000元以下,不征收增值税;收入为2000元以上的部分(如收入为2500元时,则适用此部分的数额为500元),按5%征收。

非个体工商户等纳税人,适用一般计税方法,应以租金收入减去房屋租赁过程中缴纳的税费和已出租房屋的实际发生的修缮费用后的余额为销售额,按照增值税一般计算方法计税,即:应纳税额=销项税额-进项税额。

对不能准确提供收入或成本费用的个人(包括非个体工商户、个人独资企业、合伙企业,简称“非个体业户”),税务机关有权依据《税收征管法》第三十五条的规定核定其应纳税所得额,具体方法是按租金收入减去8%的修缮费用(不超过8%的部分据实扣除,超过8%的部分,可结转下月扣除,下同)推算出计税所得,再按计税所得分别适用不同的应税所得率(财产租赁所得适用税率为20%)来确定应纳税款。

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